Novinky ve světě realit - úschovy

Novinky ve světě realit - úschovy

Dne 3.3.2020 nabyl účinnosti zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dálejen „ZRZ“), který přinesl řadu novinek v realitní oblasti. Nová úprava se mj. týká i úschov peněžních prostředků z realitních obchodů. Ač původní návrh zákona zcela zapovídal úschovu peněžních prostředků v souvislosti s realitním obchodem u realitní kanceláře (slovy zákona realitního zprostředkovatele), v průběhu legislativního procesu byla nakonec možnost provádět úschovu realitní kanceláří ponechána, avšak pouze při splnění zákonných podmínek.

Dle§ 4 odst. 1 ZRZ není realitní kancelář oprávněna v rámci své činnosti nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, ani zprostředkovávat poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem.

Realitní zprostředkovatel je oprávněn provádět úschovu peněžních prostředků z realitního obchodu pouze na základě výslovné žádosti účastníků realitního obchodu podané v písemné formě a na samostatné listině, a to za předpokladu, že smlouva o úschově je uzavřena v písemné formě, účet u banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky nebo spořitelního a úvěrního družstva, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy a je veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku a realitní zprostředkovatel informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba, přičemž o každé úschově učiní realitní zprostředkovatel záznam v jím vedené evidenci úschov.

Realitní zprostředkovatel může peníze přijmout do úschovy a vydat z úschovy pouze bezhotovostně. Zároveň s poskytnutím první úschovy je povinen informovat o této skutečnosti příslušný živnostenský úřad. Peníze v úschově není realitní zprostředkovatel oprávněn použít za jiným účelem, než vyplývá z realitní smlouvy.

Otázky může přinášet povaha rezervačního poplatku (blokovacího depozita), který je vevětšině případů v realitních obchodech vyžadován. Domníváme se, že složením rezervačního (či blokačního) poplatku nedochází k úschově peněžních prostředků. Pokud však dojde k podpisu kupní smlouvy (či jiné cílové realitní smlouvy), kdy rezervační poplatek se má započíst na kupní cenu a deponují se prostředky po dobu vkladového řízení do KN, pak už jde o jinou smlouvu než rezervační nebo blokační a tato již musí odpovídat § 4 odst. 2 ZRZ. V případě, že tedy realitní kancelář nebude provádět úschovu peněžních prostředků, pak přichází v úvahu zejména dvě možnosti, jak situaci řešit. První možností je odeslání rezervačního poplatku realitní kanceláří po uzavření kupní smlouvy osobě ze zákona oprávněné provádět úschovu. Druhou možností je konstrukce, kdy si podpisem kupní smlouvy realitní kancelář započte rezervační poplatek na svou provizi a v takovém případě se již pravděpodobně nebude na tyto prostředky vztahovat povinnost o jejich úschově, neboť se stanou splatnou provizí.

Nutno podotknout, že výklad ustanovení o úschovách se bude teprve krystalizovat v praxi, zejména judikaturou soudů.

Zbývá dodat, že dle přechodných ustanovení právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práva povinností z porušení smluv, jejichž účelem je realitní zprostředkování, uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy. Výkladem přechodných ustanovení lze tedy pravděpodobně dospět k tomu, že v případě uzavření smlouvy o realitním zprostředkování před nabytím účinnosti ZRZ může realitní kancelář ještě úschovu bez splnění podmínek ZRZ poskytnout, neboť v době uzavření smlouvy zvláštní povinnosti ve vztahu k úschovám stanoveny nebyly.

S realitními obchody včetně provádění úschov má naše Advokátní kancelář Pech, Matas, Hobl rozsáhlé zkušenosti. Klientům jsme proto schopni poskytnout právní služby jak v případě realitního obchodu zprostředkovaného realitní kanceláří, tak poskytnout komplexní právní servis při převodu nemovitostí bez součinnosti realitní kanceláře. Za tímto účelem disponuje naše advokátních kancelář dostatkem úschovních účtů splňujících zákonné podmínky.

Advokátní kancelář Pech, Matas, Hobl je rovněž připravena poskytnout školení nového realitního zákona realitním kancelářím.

 

Právní služby online