V rámci informačního servisu naší advokátní kanceláře ve stručnosti pojednáme o čerstvě účinné právní úpravě, která tentokráte cílí na zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemní vztahy, a to jak ve sféře nájmu bytů (zák. č. 209/2020 Sb., zpracovaný Ministerstvem pro místní rozvoj), tak i nájmu prostor sloužících podnikání (zák. č. 210/2020 Sb., z pera Ministerstva průmyslu a obchodu). Účelem zákonné úpravy je ochránit nájemce prodlévajícího s úhradou nájemného před jednostranným ukončením nájmu pronajímatelem, splní-li níže uvedené podmínky.
OCHRANA NÁJEMCŮ BYTŮ
Zákon č. 209/2020 Sb. se uplatní nejen na vztahy týkající se nájmu bytů, ale i na nájem domů či jejich částí včetně podnájmu, je-li jejich účelem uspokojování bytových potřeb. Pronajímateli zákon zakazuje vypovědět nájem v ochranné době nájemci, který se ocitl v prodlení s úhradou nájemného, pokud bez zbytečného odkladu pronajímateli prokáže, že prodlení nastalo v rozhodné době pod vlivem omezujících opatření, v jejichž důsledku bylo nájemci znemožněno či podstatně ztíženo hradit nájemné.
Dobu rozhodnou zákon definuje jako dobu od 12. 3. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do 31. 7. 2020 a dobu ochrannou jako dobu od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020. Nájemce prokáže důvod prodlení prostřednictvím potvrzení vydaného ze strany úřadu práce, který jej nájemci vystaví na podkladě např. dokladu o ztrátě zaměstnání z důvodů mimořádných opatření, dokladu o ošetřovném atp.
Neuhradí-li nájemce splatné pohledávky vzniklé v rozhodné době do 31. 12. 2020, bude pronajímatel oprávněn nájem jednostranně ukončit bez výpovědní doby. Nutno upozornit, že k částce neuhrazeného nájemného bude přirůstat zákonný úrok z prodlení (aktuálně ve výši 10,00 % ročně z dlužné částky), který bude nájemce povinen uhradit vedle dlužného nájemného. Ochranná doba se navíc vztahuje pouze k prodlení s úhradou nájemného, neaplikuje se na prodlení s platbou nákladů na užívané služby (elektřina, plyn, vodné, stočné).
Zákon rovněž umožňuje příjemcům úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení bezplatně požádat o odložení splatnosti splátek jistiny a příslušenství úvěru na dobu do 30. 11. 2020, pokud příjemce úvěru doloží neschopnost jej splácet v důsledku omezujících opatření. Celková doba splácení úvěru se prodlouží o dobu, na kterou byly splátky jistiny a příslušenství odloženy.
OCHRANA PODNIKATELŮ
Zákon č. 210/2020 Sb. pro podnikatele rozhodnou dobu o měsíc zkracuje a definuje ji pro období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 a ochrannou dobu stanovuje totožně jako u nájmu bytů tedy od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020.
Zákonná úprava dopadá na nájmy i pacht prostor či místností, slouží-li fakticky k podnikání, bez ohledu na skutečnost, zda je tento účel výslovně uveden v nájemní či pachtovní smlouvě. I v těchto případech je pronajímateli zapovězeno jednostranně ukončit nájem nájemci, ocitl-li se v prodlení s úhradou nájemného v rozhodné době a stalo-li se tak v důsledku omezujících opatření. Důvody vzniku prodlení bude muset nájemce pronajímateli prokázat, a to ve lhůtě patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s úhradou nájemného. Nájemce je povinen všechny splatné pohledávky vzniklé v rozhodné době uhradit pronajímateli do konce ochranné doby, tedy do 31. 12. 2020 a nestane-li se tak, vznikne pronajímateli právo nájem vypovědět, a to s pětidenní výpovědní dobou.
Nesplní-li nájemce bytu či nájemce podnikatel povinnosti, které jsou mu výše specifikovanými zákony uloženy, nebude moci jejich ochranných ustanovení využít a domáhat se jejich aplikace na daný nájemní vztah.
V případě zájmu o řešení konkrétní situace se neváhejte na naši advokátní kancelář obrátit, jsme připraveni Vám poskytnout poradenství k nalezení právně a ekonomicky nejvhodnějšího řešení.